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北京多中心商业格局如何重构?

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  喷泉、人造沙滩、名品折扣、影院、京东生鲜超市……上个周六,房山长阳半岛居民袁女士一家三口在首创奥特莱斯泡了一整天,吃喝玩乐购一站式解决。

  “体验不比西单、王府井差,又何必舍近求远进城?”像袁女士这样,很多郊区居民如今“足不进城”,同样能享受到高品质的消费。

  放眼东西南北,一个个大型商业综合体在京郊崛起,与市中心传统商圈形成分庭抗礼之势,商业多中心格局已基本形成。但不容忽视的是,人口迁移带来了商圈裂变,但北京中心城部分商圈的空心化迹象也初步显现。

  轨道交通网托起“多中心”

  通州万达广场,333651人;大兴西红门荟聚,242939人;龙湖大兴天街,196982人;西单大悦城174069人;君太百货143275人……

  就在上月,腾讯房产与腾讯地图开始发布“一周购物中心热力榜”。这份基于手机位置信息的大数据监测显示,郊区商业综合体的人气已赶超中心城核心商圈,承接原本聚集于市区的庞大消费客流。

  这些郊区商业新中心,几乎无一例外地紧靠地铁,甚至直接将地铁通道融入商业综合体。

  左右两只手各拎3个购物袋,在首创奥莱与袁女士擦身而过的,是家住白纸坊的小鲁。

  小鲁是奔着两双情侣鞋而来的。本来想着买了就走,可奥莱的业态牢牢抓住了她,让她舍不得离开。

  “以前爱逛西单、宣武门,没想到郊区也有这么好的地方,而且房山线地铁站出来就是,早知道就不开车了?!毙÷辰罢嚼贰碧盥撕蟊赶?。

  作为最有消费能力的中青年群体一员,她的逛街路线和千万北京市民的足迹相重叠,构成了北京商业布局调整的路线图。

  以前,这张线路图有个最大的交汇点——城里的“老四大”区域。改革开放以前,王府井百货、西单商场、隆福寺市场、东安市场集中在核心城内,成了消费能力最强、客流最大的京城核心商圈。

  但随后,三环、四环、五环的扩张和地铁线路的不断延展,带动北京商业中心随之开枝散叶,形成了CBD、公主坟、五道口、望京等商圈。尤其最近几年,郊区轨道线网带来的人口大规模转移,加速了郊区大型商业中心的崛起。

  “6年来,我们的销售额涨幅每年都超过30%!” 首创奥莱总经理助理杨新伟言语中透着兴奋。郊区商业的规?;丫韵殖龊统乔桃抵行亩钥沟哪芰??!拔颐橇φ?021年实现50亿元的年销售额?!卑樗孀虐吕扯诳?,杨新伟对业绩增长更有底气。

  在郊区商业中心里,首创奥莱并非一枝独秀。西红门荟聚、通州万达、龙湖大兴天街、昌平乐多港等,都发挥了巨大的磁石效应,将奔向城里的客流大军牢牢锁定在家门口,甚至开始吸引一些中心城的客流。

  来自北京市商务局的公开数据显示,截至2018年,北京超过5000平方米的大型商业设施共有515家。其中在轨道交通站点1000米辐射范围内的多达314家,占总数的61%,其中238家不在中心城区。

  总体看,这样的分布与北京人口总体布局基本匹配。根据市统计局的最新数据,2018年,本市城六区常住人口为1165.9万人,较2017年减少42.9万人。而郊区同比增加26.4万人,占全市常住人口比重从44.3%提高到45.9%。陆续崛起的郊区商业中心,在一定程度上也缓解了中心城的交通压力。

  郊区新中心分布欠均衡

  傍晚时分,西红门荟聚已经摩肩接踵,就餐的人群排起了长队。但40公里开外的回龙观华联商厦却有些冷清,推着婴儿车的年轻妈妈在三楼就餐区打起了盹儿。

  这个聚集了40多万常住人口的“睡城”,商业繁华程度与西红门形成了强烈反差。

  “商业配套比20年前好多了,满足日常生活需求没问题,就是周末没地儿去!”龙跃苑的老住户谢林湘吐槽,华联商厦的衣服连多看一眼的兴趣都没有,新开的万科中心时尚一些,就是体量太小,“回龙观的钱都花到城里去了”。

  龙泽苑东区的上班族刘君也感觉回龙观的商业设施偏低端,“总体看品质不高?!背寺蛞恍┤粘I钣闷?,他很少在家附近消费,更爱奔西直门凯德MALL。而拖家带口的家庭,周末购物遛娃,大多奔海淀华润五彩城,甚至更远一些的天通苑龙德广场。

  “这样的商业短板在京郊不少人口密集区都存在,如通州马驹桥、昌平沙河等。北京商业已经不再是总量问题,而是供给结构和供给质量方面的问题,有待基于因人制宜的原则实现在不同地区的精准匹配?!敝泄毫何镏行姆⒄刮被嶂魅喂隼治?,郊区居民已经不满足于简单的基本生活需求,多中心的商业格局中,需要更多荟聚这样满足消费升级需求的“镇山石”,才能对周边地区形成足够的辐射力。

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